Relining i bostadsrättsförening

Ni ska förbereda ett beslut på flera miljoner som medlemmarna kommer att fråga om i tio år framåt. Här står vad relining kostar per lägenhet i en förening, hur mycket kortare störningen blir när medlemmarna bor kvar och i vilken ordning styrelsen behöver ta sig igenom frågorna. Sist står vad medlemmarna ska få se innan de säger ja.

Kort svar: relining kostar cirka 50 000 kr per lägenhet mot 250 000–300 000 kr för ett stambyte, och tar 3–5 dagar per bostad med kvarboende mot 6–10 veckor per lägenhet. Hur mycket den skillnaden är värd avgörs av badrummen: stambytespriset innehåller ett nytt badrum, reliningpriset gör det inte. ROT gäller inte en förening, oavsett metod.

Få 3 kostnadsfria offerter

Kostnadsfritt · Utan förpliktelser · Ni väljer själva, eller ingen alls

Varför frågan kommer just nu

Cirka 29 670 aktiva bostadsrättsföreningar förvaltar ungefär 1,3 miljoner lägenheter i Sverige, och 69 % av lägenheterna i landets flerbostadshus sitter i hus byggda före 1980. Er förening är sannolikt en av dem. Stammarna i den årgången har gjort sitt jobb länge, och vattenskadorna kommer just därifrån: 62 % av de försäkrade vattenskadorna kommer från ledningssystem, och 26 % av dem från avloppet.

Det finns också en pappersorsak. Från och med räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2025 ska alla bostadsrättsföreningar tillämpa K3, vilket tvingar fram komponentavskrivning. Stammarna är en sådan komponent, och därmed hamnar den framtida stamrenoveringen som ett tal i föreningens egen redovisning. Källa: Bokföringsnämnden. Många styrelser upptäcker frågan där, i sifferbilagan, snarare än i en källare.

Vad styrelsen behöver besluta, och i vilken ordning

Ett stamprojekt i en förening går sällan fel i valet mellan metoderna. Det går fel i ordningen. Tas anbud in innan rören är filmade jämför ni gissningar, och gissningar justeras alltid uppåt när arbetet väl är igång.

Många föreningar lägger steg fyra till sju hos sin förvaltare eller hos en teknisk konsult, och det är ofta klokt: den som skriver förfrågningsunderlaget bestämmer vad anbuden går att jämföra på. Kom bara ihåg att förvaltare som HSB, SBC och Riksbyggen också säljer den projektledningen själva. Fråga rakt ut vad konsultarvodet omfattar och hur entreprenörerna valdes ut, så vet ni vems råd ni får.

Beslutsordningen är en egen fråga, och den ska ni inte hämta här. Vad styrelsen kan besluta inom sitt underhållsansvar och vad som ska gå vidare till medlemmarna styrs av föreningens stadgar och av bostadsrättslagen. Vi lämnar ingen uppgift om vilken majoritet som krävs eller vad som ska tas på en stämma, eftersom svaret varierar med stadgarna och med hur åtgärden är utformad. Stäm av med er förvaltare eller föreningens jurist, och gör det tidigt. Det svaret flyttar tidsplanen mer än något annat moment i listan ovan.

Vad som skiljer relining från stambyte i en förening

I en villa handlar valet mest om pengar. I en förening handlar det lika mycket om hur länge huset är en byggarbetsplats och vad medlemmarna behöver stå ut med under tiden.

Kvarboende och störningstid

Relining utförs normalt med kvarboende och tar 3–5 dagar per bostad. Ett stambyte tar 6–10 veckor per lägenhet och 1–2 år per projekt, och kök och badrum går inte att använda på vanligt sätt under de veckorna. En förening med hundra lägenheter får räkna med omkring två år för ett stambyte. De flesta stambyten drivs med kvarboende och tillfälliga dusch- och toalettlösningar snarare än full evakuering, men det är fortfarande de veckorna medlemmarna ringer styrelsen om.

Den skillnaden är reliningens starkaste argument, och den enda posten i jämförelsen som medlemmarna förstår utan att någon ritar upp den.

Badrummen avgör ekonomin

Stambytespriset innehåller en totalrenovering av badrummet. Reliningpriset avser ledningarna: tätskiktet och dess anslutning mot golvbrunnen ligger utanför. Ska badrummen ändå göras om jämför ni därför inte 50 000 kr mot 300 000 kr, utan 50 000 kr plus badrummen mot 300 000 kr. I ett hus med uttjänta tätskikt kan skillnaden försvinna helt.

Golvbrunnar tillverkade före 1990 ska alltid bytas, och ett brunnsbyte innebär att tätskiktet bryts och görs om. Vet ni inte brunnarnas årgång vet ni inte vad projektet kostar. Ta reda på det före anbudsrundan, inte efter. Mer om det står på sidan om relining och badrum.

Underhållsplanens horisont

En bostadsrättsförenings tekniska underhållsplan ska visa behovet de kommande 50 åren. Källa: Boverket. Riksbyggen anger minst 20 år för en relining, HSB Stockholm 5–30 år. Ett stambyte ger 40–50 år, och HSB Stockholm och SBC anger upp till 60 år.

En relining tar alltså inte bort stamposten ur planen. Den ligger kvar innanför horisonten, medan ett stambyte flyttar den nära kanten. Beskriv därför reliningen för medlemmarna som ett uppskjutet beslut som håller dörren öppen, och lägg in nästa åtgärd i planen redan nu. Då kommer frågan inte tillbaka som en överraskning om femton år.

Riktpriser per lägenhet i flerbostadshus. Begär offert för exakt pris.

Ekonomin, räknad som en styrelse räknar

Totalsumman är den siffra medlemmarna reagerar på. Kostnaden per lägenhet och år är den som avgör om beslutet var riktigt.

Mot 7 500 kr är 2 000 kr en stor skillnad. 5 000 kr är det inte, särskilt inte när det högre talet innehåller ett nytt badrum. Kalkylen står och faller alltså med hur länge arbetet håller, och det avgörs av utförandet. Ekonomin i projektet hänger därför mer på vem ni anlitar än på vilken metod ni väljer.

ROT finns inte att räkna med. En bostadsrättsförening kan inte använda ROT-avdrag, och det gäller lika för relining och stambyte. Källa: Skatteverket. Ett budgetutkast som drar av 30 % på föreningens arbetskostnad räknar med pengar som inte finns. Be ändå entreprenörerna dela offerten i arbete och material, eftersom uppdelningen gör anbuden jämförbara.

Finansieringen bär sitt eget beslut. De flesta föreningar lånar och betalar av över lång tid genom avgifterna, alternativt tar av medel som redan avsatts i underhållsplanen. Vilken ränta ni får beror på föreningens belåningsgrad, och en uppdaterad och finansierad underhållsplan förbättrar läget i den förhandlingen. Metodvalet syns alltså både i fakturan och i den underhållsplan ni lämnar efter er.

Vad underlaget till medlemmarna ska innehålla

Ett bra underlag gör inte reklam för styrelsens förslag. Det låter medlemmen räkna själv och komma fram till samma sak. Sju punkter räcker.

1. Rörens skick, med filmningen som bilaga. Beskriv vad som syns, inte bara slutsatsen.
2. Badrummens status. Tätskiktens ålder och golvbrunnarnas årgång, och vad de innebär för de två alternativen.
3. Bägge alternativen med samma poster. Relining plus eventuell badrumsåtgärd mot stambyte där badrummet ingår.
4. Kostnad per lägenhet och år, inte bara totalsumman, med den antagna livslängden utskriven.
5. Störningen för de boende. 3–5 dagar per bostad mot 6–10 veckor per lägenhet, och vad som gäller för kök och badrum.
6. Vad som händer med underhållsplanen efter respektive alternativ, och när nästa post infaller.
7. Anbuden och hur de jämfördes. Pris, metod, garantitid, kontroll och besiktning i samma tabell.

Skriv också ut vad ni inte vet. En styrelse som är öppen med osäkerheten kring livslängd och försäkringsvillkor blir trodd på resten också. Presenterar ni i stället ett spann som ett exakt tal kommer någon att märka det, och då ifrågasätts hela underlaget.

Så jämför styrelsen anbuden

1. Filma först. En filmning kostar 5 000–15 000 kr och är förutsättningen för anbud som går att jämföra. Fråga om kostnaden räknas av mot arbetet vid beställning. Så går det till på sidan om att filma avloppsrör.
2. Kräv mätprotokoll utöver slutfilmningen. Sprutmetodens gods ska enligt produktbeskrivning ligga på 3–5 mm men är i praktiken 1–10 mm. Filmen visar ytan, protokollet visar godset.
3. Bestäm vem som besiktigar. Slutbesiktningen görs ofta av reliningföretaget självt. Vill ni ha en oberoende besiktning ska det stå i avtalet innan arbetet börjar.
4. Läs garantitid mot ansvarstid. ABT 06 ger 5 års garantitid och 10 års ansvarstid. Ett anbud som utlovar mer lovar något utöver standardavtalet, och då är det rimligt att fråga vad utfästelsen omfattar och vem som bär den om företaget inte finns kvar.
5. Räkna inte med konsumentskyddet. Konsumenttjänstlagen och Allmänna reklamationsnämnden gäller privata villaägare, inte bostadsrättsföreningar. Källa: Konsumenttjänstlag (1985:716) och ARN. Föreningen har det avtal den själv skriver, och inget mer.
6. Ställ försäkringsfrågan skriftligt. Fråga föreningens försäkringsbolag hur relinade rör behandlas vid en skada, och begär svaret på papper innan ni skriver på. Det är en fråga bara ert eget bolag kan besvara, och den är enklare att ställa före än efter.
7. Jämför 3 offerter. Pris, metodval, kontroll och garantitid skiljer sig mellan entreprenörer, och skillnaden syns först när flera papper ligger bredvid varandra.

Håller det?

Den bredaste svenska fältstudien av relinade hus är KTH:s genomgång från 2011 av cirka 300 relinade fastigheter och 15 000 lägenheter. Den fann ett enda bekräftat totalhaveri. Metoden i sig är alltså inte föreningens risk. Det är utförandet, och de fel som finns dokumenterade går tillbaka på hantverket.

Det är goda nyheter, för hantverket kan styrelsen faktiskt påverka. Ta in flera anbud och välj den entreprenör som tydligast beskriver hur det egna arbetet kontrolleras.

Redo att jämföra?

Få 3 kostnadsfria offerter från entreprenörer i ert område. Det tar två minuter, och ni binder er inte vid något.

Till frågorna

Vanliga frågor om relining i BRF

Läs vidare

• Relining eller stambyte, hela jämförelsen med badrummen inräknade på båda sidor
• Vad relining kostar, post för post och per år
• Relining av avlopp, de tre metoderna och vad de klarar
• Relining och badrum, tätskikt, golvbrunn och vad som ligger utanför